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从房地产下一步发展情况来看,一方面,要进一步加强和完善宏观调控,同时供给侧要进一步发力,包括加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进,加快推进租售同权等一些政策的落实,更好地促进房地产市场平稳健康发展,促进长效机制的建设,更好地实现“房子是用来住的,而不是用来炒的”这个定位。

这种表态,虽然更多还只是原则性的,但在统计部门的新闻发布会上,提及房地产税,也足以说明房地产税已是大势所趋,唯一不确定的只是落地时间。

事实上,从去年以来,关于房地产税的表态就日益密集,透露的细节越来越多,涉及的层级越来越高,同时也不乏具体配套政策的落地。

具体来看,房地产税落地,已有三重非常明显的信号。

01

权威部门:房地产税正在立法中

先是去年12月,原财政部长在《人民日报》撰文,明确房地产税的征收原则:

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

随后,在两会的政府工作报告中,明确提出要“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。”

紧接着,今年3月份召开的全国两会上,财政部有关负责人在答记者问时表示:

会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

4月27日,全国人大常委会公布2018年立法工作计划,房地产税法被列为预备审议项目,视情在2018年或者以后年度安排审议。

这些表态,有些是原则性的,有些则突出不少具体细节。究其根本,主要有三点:

一是明确征收原则:立法先行,充分授权,分布推进。这12个字可谓高度概括,堪为指导方针。

所谓立法先行,指的是“税收法定”,房地产税落地,不会半夜鸡叫,而要经过人大立法。

而充分授权,则是考虑到区情的不同,赋予地方以自主权;

至于分步推进,也是根据不同区域差异而做出的务实选择,房地产税很难全国一盘棋。不同区域区情不同,房地产市场的健康程度也不同,地方对于税收的承受能力也有差别,房地产税只能分地区逐步推进。

二是房地产税会充分考虑中国国情。

我们的国情是什么?地区发展不平衡,楼市区域分化,家庭购房负担突出,加上房地产相关税收繁多,这就意味着房地产税不会一刀切,肯定会照顾刚需,照顾经济相对弱势的城市,同时还要整合相关税收。

02

住房统一联网:技术上不再有障碍

房地产税牵一发而动全身,要想落地,必须满足一系列的技术条件。如今,这些技术障碍都已不复存在。

3月份,今年通过的根本大法,明确赋予所有“设区的市”以地方立法权。

这为房地产税分城市分区域征收提供了可能。毕竟,地方发展不同,楼市泡沫程度不同,居民承受程度不同,房地产税只可能“因城施策”。

6月15日,全国省级国税地税合并挂牌完成,这标志着国地税合并迈出关键实质性步伐。

国地税合并的最大意义,还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余,而是统一税收监管,为个税、房地产税的征收铺路。

6月16日,自然资源部发布消息:

全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

不动产统一登记,意味着所有产权类型的不动产都将统一管理;而全国住房信息联网,则让楼市数据一目了然,每个家庭在全国有多少套住房,有多少用于自住需求,有多少属于投资和投机,都将一清二楚,这为房地产税的开征提供基本的技术储备。

地方立法权、全国住房信息联网加上国地税合并,这意味着征收房地产税在技术上也不再存在什么障碍。

03

现实需要:土地财政难以为继

房地产税的出台,有着极其强烈的现实逻辑。

一方面,房地产税之所以被提上日程,其目的并非遏制房价,而是理顺财税关系,从而最终取代土地财政。

由于卖地收入全部归由地方政府所有,因此在土地财政依赖之下,地方政府与房地产商之间有着共同的追求,一个渴求地价上升,一个希望房价暴涨。这种利益的同谋性,容易导致地方政府行为的异化。

数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入达26941亿元,同比增长43%。而2017年上半年,国有土地使用权出让收入18836亿元,同比增长34%。

虽然卖地收入仍在不断上涨,但在一二线城市,土地资源开发力度过大,新增住房资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。

另一方面,今年以来,经济形势内忧外患。随着去库存的推进,居民债务杠杆越来越高,消费受到严重挤压。

房地产泡沫已经严重影响到实体经济。作为抑制投机的利器,房地产税有了现实落地的需要。

04

变数:房价如果大跌会怎样?

虽说房地产税已是大势所趋,但仍然存在诸多变数。

一是房价大跌。

开征房地产税,必须要有相对稳定的楼市环境。房价如果大跌,加杠杆的居民很容易成为负资产者,不仅本金全部跌完,还得背负长达20-30年的债务。这种情形下,房地产税恐怕很难顺利推进。

二是经济下行压力。

虽说房地产泡沫和高杠杆有害于经济体的健康,但如果经济下行压力继续加大,依靠放水和房地产刺激,仍未成为顺理成章的选择。如果真要再度刺激楼市,房地产税自然要无限期延后。

不过,就目前而言,放水的效应越来越弱,房地产的刺激空间也越来越小,而金融风险越来越大。即使想要将楼市作为应对经济下行的利器,其效用也不如2015年,更不如2009年。

同时,部分城市房价仍在上行,而部分一二线城市房价已经进入高位盘整阶段。各地通过限价、涨停板、限售等手段试图冰封楼市,关门打狗,反而为房地产税落地提供条件。

从根本上讲,房价长期受人口和经济面的影响,短期受金融政策和土地供给的影响,房地产税在其中的作用相对有限。但如果能对刚需减税而对投机加税,房地产税对于市场仍会带来实质性的影响。

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